新界村屋僭建引申的問題及討論

前讀:

相關新聞
http://news.sina.com.hk/news/3/1/1/2625387/1.html

相關小冊子
http://www.landsd.gov.hk/en/images/doc/Building%20NT%20Exempted%20Houses_e.pdf

自制的6格圖 (當玩下咁整, 相片來自網上搜尋)


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4月1日開始, 政府開始取締新界小型屋宇僭建物的執法行動,
而對於有關僭建物的合法性, 有d分歧, 政府用建築物條例執行,
而鄉議局則認為1905年時批出的舊契村屋，不應受高度限制而在
1997年回歸時，《基本法》列明新界傳統權益不變，而屋宇署
多年未有執法，鄉議局認為，在法律中屬於「默許」.

就我自己睇而言, 當然政府理據較充分, 因為建築物條例本身
適用於新界, 其權力及限制亦唔會受地地契條款所影響, 鄉議局
部分人士用舊契村屋沒有高度限制去講, 基本上是無基礎的說話

事實上, 政府的建築物條例(cap.123)本身沒有直接的限制高度,
所謂3層的限制, 是源自建築物條例(新界適用)條例 (cap. 121),
當中如果合乎一定條件, 包括不高過3層樓, 就可以豁免根據建築
物條例有關入則批准先可以興建的規定...呢D就叫NTEH* (New
Territories Exempted Houses)

*
本身解釋上NTEH 不等於small house (小型屋宇/丁屋)

事實上有關法律與舊屋地契並沒有抵觸, 因為有關原居民地主一
樣可以好似市區的般, 請一認可人士(AP), 再向屋宇署入則申請
興建超過3層的樓宇

但絕對唔可能自己唔入則, 話起間NTEH, 之後又起得大過有關
限制, 這正是部份新界人做緊的, 亦是問題所在....

當然, 有關申請都必須合乎返建築物條例及之下的建築物(規劃)
規例的限制, 由於新界村屋地大多沒有4.5米闊的路到達, 是
沒有"CLASS"的SITE, 其建築面積及高度, 都可能起唔到超過
現時NTEH, 要睇個別情況而定...

如果鄉議局真係打官司又勝訴, 原居民可以係屋地任起唔駛批**,
最後會變成點? 是否係新界有IFC咁高的樓, 還是好似我的6格圖,
最後變成九龍城寨咁? 我相信就是後者居多, 這又是原居民希望見到
的嗎? 事實上依家唔少村咁自己越起越多, 越高, 都真係越來越似
成九龍城寨, 這並不是理想的居住環境...原居民希望3不管是不智的

**
先唔理城市規劃條例的限制先...

其實事件同時反映出政府部門架構出現的問題, 點解村屋僭建一直明顯
而無人處理? (相反, 相對上市區做得嚴緊唔少)

原因是香港土地發展及建築的管制, 都係"三權分立", 屋宇署管建築物
的安全與健康, 地政處管地契及土地情況, 城規會/規劃署就管規劃, 3個
不同部門, 涉及多個不同專業範疇, 管理上就既有獨立, 又有互相衝突/
覆蓋...如建築面積/地積比率, 3個部門可以有不同限制.

NTEH 本身就係處於一個好奇怪的位置, 因為豁免左, 正常情況, 佢地就
係由地政處處理同管理, 包括申請批准興建等, 但嚴格黎講, 當如果有僭建,
如起多左一層, 佢定義上就已經唔係NTEH, 不在豁免之內, 而佢成座樓又無
入過則, 嚴格黎講, 根據建築物條例, 佢係成座都係違規建築, 唔只多一層
咁簡單

結果連專業人士內部對呢D情況都感到矛盾, 究竟呢D係屋宇署處理還是是地政處呢...
咁當然根據返政府一般情況做法, 就係唔好理住, 結果拖到近年引起關注, 林鄭
又比其他官員強硬, 先有望處理返...

有關丁屋問題, 其實已經開始出現好多社會矛盾, 要真正解決到, 可能真係要等
到2047 基本法停止運作, 但係現階段, 政府應該先考慮重組部門, 改善香港土地
發展及建築管制"三權分立"的情況, 這將對有效之土地運用及管制, 帶來正面
的作用...

新任特首CY, 本身是一個測量師, 理應理解有關情況, 雖然我對佢係無乜信心,
但亦希望佢係有關制度上作一D改變

歡迎討論

[ 本帖最後由 3ASV196 於 2012-4-3 11:54 編輯 ]

首先咁講，《基本法》的精神只是給予香港回歸後有一個穩定過渡的基石，
而講明五十年不變，但實際五十年後如何去做行冇人知。

雖然第 40 條入面講到明新界原居民的傳統權益可以保留，但我個人睇法
並不代表可以無限地去興建第四、第五、甚至元朗區欖口村出現的第六層。

一般而言，在新契入面，亦清楚列明最高許可高度，即不多於 8.23 米，
長闊面積 (roof-over area) 不多於 65.03 平方米。但舊契涉及的資料
相當複雜，現時鄉事派就係攞呢個問題去同政府「講數」。因此有部份
鄉事派亦一直將矛頭指向政府，直指重建申請審批進度極慢，也不無道理。

留意一點，香港法例第 121 章並不適用於部份在斜坡附近、地形不符合
土力工程拓展處要求的小型屋宇 (呢處意指 NTEH，下同)。如果有地方
需要額外加固，土力工程拓展處工程師可透過地政處向申請者要求提交
詳盡圖則，就是你想講的 AP + RPE + GRE 要做既工作。

不過新界居民現時不停去自己私下起屋，亦不按正手續去申請開工紙、
完工證，其實呢個真係會出現問題。你一方面叫政府放寬，另一方面就
自己整計時炸彈出黎，你叫政府同公眾點樣可以接受呢。

我相信呢次官司打完，即使鄉事派勝訴，但政府都唔會放寬制度俾人任起
唔嬲。因為現時屋契已經清楚列明各間 NTEH 有咩野特別限制，有某
部份內容都係基於安全理由去加條款。而且，興建超過 3 層，居住環境
上亦只會更為差。

講回僭建問題，其實地政總署早已有契約執行組去做、屋宇署亦有產業
屋宇測量師去做。但地政總署其實亦有佢本身既壓力，作為面對鄉事派既
部門，好多時鄉議局都不停俾壓力地政總署，要求改善服務承諾 (只限
興建 NTEH 的問題)。不過，僭建處理問題鄉議局亦隻字不提。在去年
僭建問題爆鑊之後，據知屋宇署亦有跟地政總署聯合商討對策，但係最後
在公眾面前都係你推我推。根本地政總署就係負責執行第 121 章法例
的部門、屋宇署就係執行第 123 章法例。而地政總署既產業測量師亦
唔係專門去做有關僭建問題既處理工作。所以最近見到由屋宇署出廣告
去講申報，都啞左一啞。

其實講起兩位特首候選人在競選期間開既空頭支票，例如容許丁屋興建
到六七層、點樣去優化丁屋政策，根本完全係唔會考慮到第 121 章法例
既限制如何。我記得其中一點係 CY 自己提出既，如果真係咁樣實行，
只係玩死執法部門，同埋俾新界村民有更多「希望」...

其實面對新界丁權問題, 如果政策不改變, 原居民的確只會俾出越來越多壓力,
尤其係地政處的"村界"定義與法定圖則的"v"zone限制下, 根土地就越來越有限
(之前講填海, 好多人仲話新界好多地, 但政府睇法只是相反, 正是這些原因,
遲審批/無地亦成為僭建的藉口)

先唔理2047點, 如果要解決有關問題, 及矛盾, 政府可以考慮先行建議第一步,
就是為新界土地進行大型土地重組, 即同新市鎮情況一樣, 將地段重新整理,
增建道路/設施, 再建多層大廈, 將每一單位share 分返俾d 原居民, 每一單位
可以保留返約2100尺大....

這樣不但能舒緩新界土地壓力, 亦有助改善生活環境, 增加安全性, 及保留丁權
權益, 唯一是新界原居民需要同意, 唔再住NTEH, 同係土地重組期間, 可能有一
定時間要忍耐, 而財務安排, 如D樓每條村自己起, 政府借貸, 定政府起, 類似公屋,
可以原居民補錢作買賣, 可能要再去睇....或同原居民討論

而多出返一D土地, 可以再作發展及成為康樂用地, 原居民同市民都得益.....

即當年LETTER A / LETTER B 重現....不過唔係收地賠地, 而是賠樓....
甚至類似政府公務員合作社樓的財務做法....

講真, 依家有D村逼到, D NTEH 露台緊貼前面一座, 咁對原居民都唔係好事....
而將來只會越來越逼, 政府一方面打擊僭建, 另一方面亦要開始諗較長遠的
方法處理...當然, 政府要用更多$$$去做....換回土地使用的靈活性....

[ 本帖最後由 3ASV196 於 2012-4-4 09:41 編輯 ]

冇地起屋都唔係一朝一夕既事，現時新界比較接近市中心既村落
都已經早已冇地起屋。所以好多男丁都只係不停靠「飛丁」，
或者輪候審批期勁長既政府土地 (即新批約) 起屋。而即使有大量
土地既元朗、大埔、北區鄉郊地方 ^，亦時不時會出現起屋阻路既
爭拗 (因為地契上政府係唔會保證每間屋都有自己既出入通道，
而歸納為私人土地的糾紛)。

^ 按地政總署 / 發展局提交立法會既數字去分析，現時服務承諾為每年處理 2300 宗個案，
當中以沙田、荃灣、屯門區審批數字最細，因為鄉郊土地已接近 / 已經用完。

而亦正正因為法例第 121 章既不需向屋宇署入則就可起屋，只要
T2 + RPE 就可以向新界各區地政處入開工紙就得，手續上亦比
起普通樓宇為簡單，因為 NTEH 已經成為「地產公司」(意指鄉郊
村屋買賣既地產公司) 既生財工具。透過「賣丁」(即以原居民身份
向地政處入紙申請，在批出後即時補地價分層出售予第三者，成事
後男丁就有錢落袋) 既動作，鄉郊 NTEH 既數量大增，就更加令到
有需要起屋既村民冇地起屋，同時增加村民對村內環境既不滿。
所以新界居民根本經常講唔夠地，繼而再向城規申請擴大 V-zone，
或多或少都係錢作怪。

* 註：「賣丁」理論上並非合法行為，因為政府既定義係每一間屋
屬於個別申請。但「賣丁」呢個動作據知係業界常用既手法，唔係
咩野特別既秘密，其實係政策上既灰色地帶。

講到點樣解決問題，我覺得現時政府係唔肯去處理呢個問題，因為
弱勢政府下，俾鄉事派玩到盡。而土地重組、點樣去傾、點樣去起，
呢個亦涉及時間同法律問題 (主要係契約整合)，其次就係錢既問題。
而土地整合及重建下，新界原有鄉郊特色亦可能會失去，更重要既
係佢地冇左生財工具。呢點我諗鄉事派肯唔肯同政府傾都成問題，
因為十個鄉事派十個都以自己利益行先。

再者，地政總署、發展局既角色上亦都要改變，主動去研究呢個政策
點樣去改善。而唔係每年都跟服務承諾去批幾多間 NTEH，否則日後
改變政策時，被人反對既後果將會不堪設想 (依家都已經開始有)。
至於僭建問題就，其實亦係因為地政總署同屋宇署互相卸膊，加上
估計地政總署契約執行方面既資源一直被其他地方抽乾，所以鄉郊
僭建問題一直拖延冇人處理吧....

[ 本帖最後由 WR309 於 2012-4-4 11:07 編輯 ]

係AR, 根本依家咁發展落去, 除左做死班公務員外, 係幾方面都走緊向絕路,
新界人只會越來越多, 丁屋數目, 土地供應永遠追唔切...

對村民, 政府, 市民都係輸晒....

土地重整係唯一方法, 當然, 正如閣下講, 講到錢同利益, D村民當然最緊張,
所以如果要做到, 政府一定要俾佢地睇, 錢同利益唔會少左, 如新的單位一樣
可以輕易買賣.....政府都一定要用唔少錢去處理了...

痛一次, 好過長期咁吊命.....