勾地制下的社會問題

原帖由 guia 於 2007-3-13 23:11 發表


時至今日仍然保留香港元同澳門元最大是政治考慮
否則回歸時已統一由人民幣已取代

保留這兩種貨幣當然有政治考慮。
然而，有一點應該注意到，
港元與澳門元的國際流通性仍較人民幣高。
相信在決定法定貨幣時，也曾經考慮這個因素。

原帖由 053h4 於 2007-3-14 03:10 發表
地產商的風險, 是因為"實現樓價"同"地價"
是有一定的時間差

因此, 勾地制度本身可能無問題
但勾地價太高, 另本身巳經高的勾地價, 只有極少地產商有膽勾地
是令市場預期只有極少的,
到拍賣當日只能有極少的地產商搶少數地, 才能做成極高的賣價

而正常賣地, 或勾地價唔太高
令市場預期供應增多, 地價唔會太高

若要尋找源頭，為何勾地價會那麼高？
在泛民主派的監察下，你認為政府會降低勾地價嗎？
若地價低，一頂”官商勾結”的帽子隨即飛來。
但什麼為之”低”，什麼為之”高”，有客觀標準嗎？
紅灣半島一事殷鑑不遠，
若你是孫局長，你會降低勾地價而自招煩惱嗎？
所以在現時環境下，勾地價不可能不高！

原帖由 053h4 於 2007-3-14 03:10 發表

而上述只是討論賣地價, 同實現樓價並無關係
到時市場資金減少, 利息不減持平
豪宅投資者外流, 豪宅會否大跌引致地產商蝕本是疑問

本身豪宅市場與一般住宅市場是兩個不同的市場。
豪宅的毛利，與一般住宅市場也不能簡單比較。
所以就算豪宅價跌，地產商不一定虧本。
但一般住宅市場利潤空間無豪宅那麼大，市價下跌就較易虧本。

原帖由 053h4 於 2007-3-14 03:10 發表

而基本上, 只有極少數人畢業後頭十年有錢買豪宅
而一般來說, 對香港人, 先買樓置業後安居
買少單位有兩個途徑, 一是買二手, 二是買新樓

但現市場上除豪宅大單位新樓
嚴重缺少樓價相對平的中小型住新樓
因此, 現有樓者樓換樓的意欲嚴重不足

新家庭難有合式的上車盤
連組識新家庭的條件也沒有, 可來在香港生育?

相信在其他大城市，一般大學畢業生在十年內也是買不起豪宅。
綜觀市場，現在二手樓供應也算充足，未見大幅上升。
況且，就算是樓換樓，也不一定要換新樓吧？

原帖由 053h4 於 2007-3-14 03:17 發表

長駐內地／頻繁往返內地工作需多, 個人去年亦要日日上大陸
但以各口岸, 每日從大陸回港上班的人流
遠比上大陸工作的人多罷
如以皇崗口岸計, 每朝各跨境快線\全日通
都有大量吉車早上大陸, 為載客回市區

但相對現時過海的人流, 根本只是少數
而且, 根本上大陸工作同生育都無關係

不知道你在那麼過關回內地。
每天在羅湖口岸，八時半前往羅湖的列車，
除了水貨客，遊客外，更多的是往內地上班的人。
至於皇崗口岸，那些跨境快線是吉車去大陸？
請於八時前往九龍灣地鐵站，
看一下往皇崗的巴士是否吉車？

的確，上大陸工作同生育都必然無關係，
因為原因在於這是數十年來的趨勢。
若你有睇過人口普查，當會知道年輕人佔整體人口比例
越來越小的事實。從前是大家庭，現在已經是小家庭了。

原帖由 053h4 於 2007-3-14 03:17 發表

而香港前景在過去幾年都向好
但本地人出生率卻不斷下跌
根本連住都解決不了
可來能生仔?

現在租樓已是一個趨勢。
而且，是否要有下一代，根本是有很多其他因素要考慮。
有無自住樓宇，只是其中之一。

原帖由 053h4 於 2007-3-14 03:17 發表
而君不見連大地產商的售樓收入都大跌
更可況所謂中小型地產商

地產商有樓收租, 唔賣樓都可以有錢賺
才是以高勾地價, 維持高樓價以增加租金收入的主因

租金收入的提升未必能補足售樓收入下跌的損失。
高地價成本的原因何在？責任只在政府？

原帖由 053h4 於 2007-3-14 03:17 發表
而豪宅熱烈的市況, 同中小型地產完全不配合
國際投資者有樓價租金升的預期, 因預期少數人的收入大升
而入市買豪宅, 原全不是為了自用

兩者根本是不同市場，一個熱，一個冷，有什麼問題呢？

原帖由 3ASV196 於 2007-3-14 08:31 發表

而閣下講緊的, 本身係另一方面的問題, 係土地供應不平均, 呢方面
其實要政府做多d......政府停售居屋係無意思, 居屋本身買係有限制,
唔可以同一般市場一齊去睇~~政府居屋方面唔應該去理發展商, 同時
應保留現時賣地的自由性

本身香港土地也是有限，撇除郊野公園用地，
可用空間更少，所以高樓大廈是避不了的。

居屋要建，但要建多少？
政府的參與度應該有多深？
民粹主義者要求越多越好，但這對香港有好處嗎？

原帖由 053h4 於 2007-3-14 13:19 發表

如新界北, 九龍東南
還有大量土地, 主流政黨支時快一點發展
但政府卻無視主流聲音

九龍東南如何發展根本無定案。
是建郵輪碼頭＋商業＋低密度住宅？
康文設施？住宅？
若建郵輪碼頭，會否又惹來民粹主義者的反對？
若是康文設施，該建什麼？

原帖由 053h4 於 2007-3-14 13:19 發表
另外, 郊野公園只佔40%
巳發展土地20%未到, 可來無地發展?

居屋可以唔建, 市場是否應有中小型單位供應?

已發展土地不到20%，這個數字我有點疑問，
在那裡可以找到相關數據？

市場係要有各式單位供應，問題在如何有供應而已。

原帖由 053h4 於 2007-3-14 13:29 發表


本人向閣下提供數據
皇崗7:00~9:00南行的6組路線, 南行起碼是北行的一半

以旺角油尖及灣仔線更不平均
油尖及灣仔北行約15~20min 一班
南行卻5min一班

如閣下無視南行比北行多人的現實

有客觀數據的話，當然無可能”無視”，
問題在數據要驗證。
依正式班次，旺角，油尖，觀塘及灣仔線是同一時間對開的，
不存在北行班次比南行班次疏的問題。
若以本人觀塘線所見，北行線是80-100%坐滿率。
而且你的數據有兩個問題：
1. 南行線的乘客是上班的人嗎？是什麼人呢？
2. 若北行方向比南行方向疏很遠，南行方向根本無足夠車營運。

原帖由 053h4 於 2007-3-14 13:29 發表
而小家庭是趨勢, 但比一般巳發展地區更少
同日本差北多, 可解?

看看大地產商的股東會, 看看其前景展望罷
租金同國內才是主流

市民包括中產收入上升, 卻没人買, 可解?

這兩年地產商建的樓宇多嗎？若不多，為何？
國內前景是一定比香港好，因為發展機會更多，
單是這樣比較是不中肯的。

市民無買樓嗎？之前數個月的成交數字是上升還是下跌。
若市況真的很差，那麼在預算案發表及昨天賣地消息後，
就不會有那麼多業主要封盤或提價了。

原帖由 Chairman 於 2007-3-14 13:04 發表


本身香港土地也是有限，撇除郊野公園用地，
可用空間更少，所以高樓大廈是避不了的。

居屋要建，但要建多少？
政府的參與度應該有多深？
民粹主義者要求越多越好，但這對香港有好處嗎？

香港本身planning 上都有好多問題,
例如, 點解九龍塘d樓咁矮, 反而九龍周邊d樓就越來越高?
呢個違反正常的規劃, 亦不合view and ventilation 的要求..
(said by a town planning prof.)

好多時問題不在於土地有限, 在於點使用的問題....
我提出可以建居屋的講法, 只是回應版友提出的問題,
建多少當然睇社會需要... 但我覺得自由私人買賣亦
同樣重要...

我會覺得未必係政府的錯, 好多時太多野要配合, 但
政府自己提出可持續發展, planning, land sale 呢d影響
較遠的政策, 的確需要改善...

除非唔要 "一國兩制", 否則點可以由人民幣取代港/澳幣?

原帖由 guia 於 2007-3-13 23:11 發表


時至今日仍然保留香港元同澳門元最大是政治考慮
否則回歸時已統一由人民幣已取代