[Town Planning] 合和中心的啟示

今日港聞, 其中一宗重要新聞, 就係合和二期發展商主動
削減高度同樓面...創下town planning發展上的新歷史....

不過唔講大家未必知道, 其實現時的合和中心(1期), 亦係
town planning 歷史中, 有重大影響......正是1974年, 一單
重要法庭case - "Singway Case"

有關案件的詳情:
http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/search/search_result_detail_frame.jsp?DIS=37146&QS=%28%7B%24SINGWAY%7D+%25parties%29&TP=JU

當年合和中心入建築圖則 (Building Plan) 俾屋宇署審批出起
座高發展的商業大廈, 但結果當時政府以法定圖則, 分區規劃
大綱圖 (Outline Zoning Plan, OZP) 限制有關地段為"住宅用地",
否決左有關建築圖則....

發展商就有關決定, 告上法庭, 而結果就是裁定, 因為uncertainly
等因素, 當年d OZP 無效 (invalid, void and of no effect).....
最後, 合和中心當然都起得成, 仲好高tim...

因為呢單Case, OZP 當年要改變....慢慢先發展到今日模樣及制度....

1974年, 合和中心成功以法律行動, 挑戰法定圖則去發展....
2008年, 合和中心2期, 竟然可以放棄已批准的發展規模, 減少
層數同樓面....實在是一個強烈對比, 也好確實地見證香港
規劃發展的改變.....

近年, "地主"的發展權與民間團體, 有唔少利益上的衝突, 而現時
發展限制(development control)的制度, 並不可能完全跟上....
似乎今次事件之後, 將來會有更多類似的磋商去解決不同地政事件.....
不過亦令人擔心, 日後政府會更插手, 影響合法土地發展的自由度...
也可能影響基本法所保護的私有產權..

以上是個人意見

p.s. 有關合和2期新聞:
http://www.mingpaonews.com/20081120/gha1.htm

[ 本帖最後由 3ASV196 於 2008-11-20 16:50 編輯 ]

原帖由 3ASV196 於 2008-11-20 10:39 發表
今日港聞, 其中一宗重要新聞, 就係合和二期發展商主動
削減高度同樓面...創下town planning發展上的新歷史....

不過唔講大家未必知道, 其實現時的合和中心(1期), 亦係
town planning 歷史中, 有重大影響......正是1 ...

成日用民粹去干預合約精神唔係一件好事黎

原帖由 a_drew 於 2008-11-20 21:34 發表


成日用民粹去干預合約精神唔係一件好事黎

其實理論上, 只要你情我願, 合約精神就不受影響, 因為本身
合約精神就是雙方同意.......

但注意到係, 局長似乎好喜歡去用"商討"解決問題, 呢個本身
可以係好處, 就每一個案, 提供更多flexibility 去解決......
達到雙贏...

但同時, 有關做法, 正正係影響緊現時不同制度....增加緊
uncertainly.... 如公共空間, d 居民唔鍾意, 咪俾佢買返lor,
d 樓太高, d 人唔鍾意, 就勸佢起矮d lor.... 結果係政府土
地政策好似無左方向....亦影響緊整個房地產市場

顧及民意, 本身係好事, 但政府本身也應該有一d堅持, 保持
土地政策穩定....

我唔會話局長咁做係錯, 這可算是中期平衡的一種, 但長遠
也不是辦法.....也會引起公平等問題....

基本法保護私有產權？

基本法規定，香港所有土地的均屬中華人民共和國所有，並由香港政府管理及出租。
合和只是土地租用人。

由於有關用地牽涉換地，即需要另立新租地條約，因此政府有絕對權力去決定換地 (租約) 條件。

事實上，香港政府作為私人大地主的角色是得到法院確認，因此這只能算是土地合約上的爭拗，
不能算是干涉私有產權。

原帖由 da54 於 2008-11-21 00:43 發表
基本法保護私有產權？

基本法規定，香港所有土地的均屬中華人民共和國所有，並由香港政府管理及出租。
合和只是土地租用人。

由於有關用地牽涉換地，即需要另立新租地條約，因此政府有絕對權力去決定換地 (租約) 條件。

事 ...

基本法第六條:
香港特別行政區依法保護私有財產權。

相信解答左第一個問題...

至於私有產權問題, 對不起, 我沒有解釋清楚, 同帶遠左...閣下講的沒有錯,
政府有絕對權力去決定換地 (租約) 條件,政府係 leasehold system 下也
是真正地主, 所以我上面"地主"一詞, 也用了引號...

我講的私有產權問題, 也當然唔係合約之內, 而是合約之外....
也不是針對topic case, 而是針對整體大方向...

之前我唔少文章都講過, 香港行緊 dual planning system,
1. planning by contract 2. planning by edict

前者是閤下所講的合約(即地契), 而後者就是法律上制度, 如之前講的OZP..
前者是要雙方協定, 但後者則單方面...

其實面對公眾對高樓的反對, 政府正從OZP 不斷單方面加強限制..尤其高度,
換句話說, 即使你所持的地契並無任何限制, 但當OZP單方面加入左限制,
你的地皮價值就會下降, 而政府並沒有俾返任何賠償, 這正是影響左你所"租"
呢塊地的私有產權....即再直d 講, 根據現時情況, 政府可以呢方面可以
同你簽合約俾你起10層, 轉頭係法定圖則限制你只可以3層, 無任何賠償

(相反, 如果法定圖則可以俾你起10層, 地契只俾你起3層, 你就要補地價
先可以起10層)

其實已經有唔少例子, 正進行緊....

而拉返近d, 合和本身, 換地仲傾緊, 理論上去協商當然無問題 (唔理本身
policy問題), 但實際上, 我所講擔心的可能情況, 係一d 已經完成程序的項目
....如以下:

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20080909/News/la_lab1.htm

如果無錯, 有關重建發展已經完成晒d 程序, 包括補地價, 但"油尖旺區議會
通過動議，希望尊重合約之餘，亦希望政府可以與發展商協商，看看是否
可以調減項目的高度，意見會交予城規會，現時多方仍要等候城規會開會
後的決定。"....

話就話尊重合約, 去協商改變, 但如果真的政府主動去協商, 其實無形中俾
有關"地主"一定壓力, 去改變簽訂左的高度, 某程度上, 都是干預緊私有產權
wor....你租左塊地俾人用, 就唔係隨便就叫改.....所以上面a_drew 兄所講的,
也有一定程度正確/合理

呢個case 本身我唔清楚實際有無咁做...不過似乎睇d新聞, 都係有可能了...
也增加了上一回文所講的 uncertainly

[ 本帖最後由 3ASV196 於 2008-11-21 11:44 編輯 ]