原帖由 kwc20100306 於 2012-7-3 18:55 發表 
呢個問題根本唔係靠裝修又或者引入甚麼品牌的問題，而係樂富商場自己多年已建立屋村商場嘅形象。
你話九龍塘有錢人會約Friend去行"又一城:多定去"樂富廣場"多?
D Friend 一聽見樂富就已經唔想去啦!
所以領匯應該想 ...
基本上第2期自從吉之島被趕走之後，人流比第1期更差。
另外又一城最大的特色是除了鄰近港鐵站、高級住宅區，還有城市大學的學生及教職員，甚至遠在廣播道的商業電台、香港電台的職員也會前往（不知道香港電台的員工飯堂重開了沒有呢？）。 |
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原帖由 cheungtszfung 於 2012-7-3 20:30 發表
好似富善咁，而家裝修完d食肆貴到呢，試過一次都唔會再去(好彩唯一一次去幫襯都係有人請，但望見價錢就覺得貴)
話分兩頭, 貴還貴, 都要睇果個地區負擔能力,
再講, 好唔好食一件事 |
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原帖由 hkaiw 於 2012-7-3 20:34 發表
基本上第2期自從吉之島被趕走之後，人流比第1期更差。
另外又一城最大的特色是除了鄰近港鐵站、高級住宅區，還有城市大學的學生及教職員，甚至遠在廣播道的商業電台、香港電台的職員也會前往（不知道香港電台的員工飯堂重 ...
呢個就係品牌形象嘅問題。
大家兩個場嘅地理位置咁相近(MTR + 九龍塘區)，咁多人揀又一城都唔揀樂富係因為而家香港人同內地(?)遊客行商場唔淨止行商場咁簡單，仲當去埋一天遊。又一城成功嘅地方係佢能夠俾一家大細行足一日，舖頭種類能夠滿足一家不同大小(例:玩具反斗城、Taste、美食廣場)；加上舖頭級數偏向中、高產，番到屋企同人講成家今日去咗又一城行街，成家人都有多啲Face。(試想想有人同你講佢今日去咗樂富廣場行街，你嘅第一個想法肯定同話去咗又一城唔同)
所以我雖然贊同領匯翻新商場，但最多只好upgrade到中產level就算，否則得不償失！
[ 本帖最後由 kwc20100306 於 2012-7-3 23:32 編輯 ] |
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原帖由 kwc20100306 於 2012-7-3 23:31 發表
呢個就係品牌形象嘅問題。
大家兩個場嘅地理位置咁相近(MTR + 九龍塘區)，咁多人揀又一城都唔揀樂富係因為而家香港人同內地(?)遊客行商場唔淨止行商場咁簡單，仲當去埋一天遊。又一城成功嘅地方係佢能夠俾一家大細行 ...
你地講得好岩! 又一城上面係又一居, 而樂富上面係樂富村, 消費力差天共地...
小弟認為領匯應該間一D死位平D租比D薄有名氣的陀地食肆甚至文娛藝術機構搞旺返個場... |
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原帖由 cowbman 於 2012-7-4 09:37 發表
又一城上面係又一居
又一城上面是辦公室大樓而非住宅，又一居（及又一村）是在達之路南面。 |
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原帖由 kc_loo 於 2012-7-3 20:10 發表
食物貴唔止因為租貴, 食材加幅也是非常利害!
加租, 翻新其實真係無可厚非, 不過, 有試地區就真係誇張左
好似厚德呢D區, 其實消費力係高, 引入比較貴既食店是可以的
佐有些舊區, 盲目升格係玩自己... ...
食材貴極都唔夠租貴，一罐批發大罐餐肉加你幾蚊可以分好多次用，但都唔夠一次加你租幾萬囉你命......
香港地都係食租，去工廠區，同樣水平可以賣平一半，你就知點解，人工一樣，佢地仲收得早.....你旺角食一個餐，有一半以上都係租金.....
升格黎D野，香港商人最愛做，佢地賤起上黎吉左個場都唔想做cheap生意，好鬼難理解
原來吉鋪好過平租出，黎D商人文化真係好難理解.....賺錢賺到盡，但結果又要浪費.....浪費就是去加第2 D野去貼，結果越推越高
領匯都係其中一員，做死幾多個場，但因租金虛高太多，只要租得出，佢就有大錢賺，結果跟本無咁既價值佢都可以賺大錢.....
當買任何東西，你想到當中有一半都去左俾租時，其實好鬼難受
黎句只是我個人覺得:香港真的去到虛高都有人蠢到去做既地步，成個場吉鋪大半都可以呆高黎賣，黎D出租果個當然有病，租果個亦是癡線，跟本擺到明連基本評估都無做.....
但香港好似無咩大人物覺得有問題，好正常咁，有時我睇果領匯場，好多鋪開3個月就收檔，而且都係地產商的子公司租去互撐一樣，租得出，個價咪唔跌囉，姐係圍內互頂....
好難怪有人話有地產霸權....咁既觀感我都覺得難睇.....有咩可能一個山卡啦街市，你仲貴過對面商場既租....用腳諗都知有問題
[ 本帖最後由 DGCNYO 於 2012-7-5 12:32 編輯 ] |
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原帖由 cheungtszfung 於 2012-7-3 20:30 發表
好似富善咁，而家裝修完d食肆貴到呢，試過一次都唔會再去(好彩唯一一次去幫襯都係有人請，但望見價錢就覺得貴)
富善本身其實潛力唔細...
講私人+居屋都有恰雅,明雅,新興,公屋就有本身富善邨
好多都應該冇供樓負擔,購買力自然高番D,再者汀角路南行都有個路口可以駛入富善,
令部分汀角路沿路居民都可以入富善消費....
商行本身,地下都係近年加左唔少商鋪,7仔計埋都可以開2間,
話就話K17果邊果間或者主力做上車客,
但其餘時間,正正就方便到怡雅苑居民
通往各層電梯就只有向上...
主要黎講都係上下電梯不足O者...如果可以加裝電梯,我諗可以係現有電梯後,
各左右一條卷仔加裝上下行電梯,順手帶動人流上一樓郵局同759 2邊o既冷卷... |
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原帖由 DGCNYO 於 2012-7-5 12:20 發表
食材貴極都唔夠租貴，一罐批發大罐餐肉加你幾蚊可以分好多次用，但都唔夠一次加你租幾萬囉你命......
香港地都係食租，去工廠區，同樣水平可以賣平一半，你就知點解，人工一樣，佢地仲收得早.....你旺角食一個餐，有一半以上都係租 ...
租貴係事實, 我唔否認, 但食材價格一定唔可以睇小
雞蛋, 麵粉呢幾年批發都係以倍數上升, 每次來貨價都加
呢D成本都係非常利害
再講, 最低工資亦令成本上漲, 都未係問題, 最大問題係, 咁辛苦既行業請唔到人!
十蚊飯呢個神話, 就算無領匯都好難到今日再出現
你以工廠區做例子, 係平好多, 但要知道, 佢地租係平, 而且服務係唔同
如始終地點唔同, 好難比較
領匯唔係唔變通, 我亦聽聞景林街市當年空置率幾高, 當年領匯亦有減租, 做旺個場
過度升格係不應, 但你要知當年房署亦真係太HEA!
你睇厚德商場, 咁好既地區, 好似成個垃圾場一樣...
有時話領匯趕走小商戶, 但有時有D商戶真的太不進取
你睇下有些屋村酒樓, 不論衛生, 環境, 服務, 食物質素亦好差, 但因為無衝擊, 咁多年都無進步
之前亦試過有舊式茶樓被趕走, 租戶借傳謀壓力來嘈, 不過連市民也支持佢CLOSE, 皆因質素實在太差!
當然, 亦有好多本來平價亦好好質素的食店因話領加租/商場轉營而結業, 我只係想講, 每一件事都有好壞 |
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原帖由 kc_loo 於 2012-7-5 23:45 發表
租貴係事實, 我唔否認, 但食材價格一定唔可以睇小
雞蛋, 麵粉呢幾年批發都係以倍數上升, 每次來貨價都加
呢D成本都係非常利害
再講, 最低工資亦令成本上漲, 都未係問題, 最大問題係, 咁辛苦既行業請唔到人!
十蚊飯 ...
食材人工升我知既，但無論大公司數還是細鋪，條數講緊可以一野玩完既都係租.....只是食材人工，真的只係一個幾毫一個餐貼得翻.....加你租5萬10萬，就唔係幾毫既事
始終香港食材成本一餐飯中真係唔算比例高，旺區可以比例低到1/8....份租先殺人無影....
而舊鋪唔得，我就咁睇，有D場的確可以，原因未必同房署有關，而係規劃上無不同類型的對手，就算領匯都未必可以改變一個場的地區競爭力.....
最簡單，附近有私人樓有街鋪有細商場做到酒樓既....就己經夠競爭力，但有D地區，屋村集中得都係一村一場，黎D就算領匯，都一係做死佢，佢都無可能話引入競爭....無理由一個場夾硬開3間酒樓....
領匯手法係一刀切，無差別式趕人，先係問題，如果純驅劣幣還好......都承認，有D大村獨市場有D鋪真幾差劣
不過，有D對住私人街鋪鬥既，用心做既被一刀切，我又覺得好無理囉......近期有間20蚊任食，呃係食環處場，跟本無得做......
講轉頭份租真係好重要，連10蚊飯都貼唔翻個租，做黎都無意思
又如同旺角某自置老餅鋪，可以我買6年餅先有D加1 蚊幾角咁大吧去跟翻銀錢細左既物價差，用自置物業去比，就知租金幾離曬大譜
老鋪點解好多都做唔住，要怪就怪當年點解唔買鋪，今日又殘又無競爭力去加價，只好關門大吉.....
食材貴當然係市民身同感受，但現實D講，你去買肉買菜都有租金在內，你去睇批發，佢地都有自己既數....
飲食業都要搵理由廣大民眾身同感受的解釋，唔通同你家下我俾人加租十萬，你俾唔俾我加價.......但係人都知，旺角食個碟頭飯，最少一半錢都係俾左業主
真係講遠左 唔知講左去邊，我樓下果個領匯又話想翻新，不過無所謂，對面有私人樓場3個，就算做爛都無問題
只登遠對面大村慘，入面果D就只有個領匯場....趕走左好幾間平野..... |
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小弟做過食,有小小見解:
食材成本係變動成本, 即係你生意好到極食材成本都會跟住上
租同人工係固定成本, 理論上生意越好租金同人工就越平
但最致命係- 地產係絕對壟斷,即係冇左呢間絕冇可能搵到另一間同樣的舖
而且香港做食要出食牌, 工程上要鮮風抽氣來去水,消防上又要走火, 屋宇又要0僭建, 即係可以取代舊餐廳的舖更加少...
結論係, 食材升我頂多用次貨或者煮少D偷工減料.
租金升我局住加如果唔係就要搬, 仲唔知搵唔搵到位, 搵到位的話仲要再投資番過百萬(唔係講笑因為廚房鋼具好貴的).
換言之, 之前幾年投資的金錢同時間只係同業主打工+賺左CASH FLOW而已...
原帖由 DGCNYO 於 2012-7-6 01:12 發表
食材人工升我知既，但無論大公司數還是細鋪，條數講緊可以一野玩完既都係租.....只是食材人工，真的只係一個幾毫一個餐貼得翻.....加你租5萬10萬，就唔係幾毫既事
始終香港食材成本一餐飯中真係唔算比例高，旺區可以比例低到 ... |
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